评估房产包括哪些
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发布时间：2025-01-12 22:00:49
房地产评估通常包括以下几个方面：
建筑物的折旧
物质折旧：建筑物因物理磨损而减少的价值。
功能折旧：建筑物因设计过时或功能不足而减少的价值。
经济折旧：建筑物因外部环境变化（如市场需求、政策调整）而减少的价值。
土地状况
土地生熟程度：基础设施的通达程度和土地的平整程度。
三通一平：水、电、道路通，土地平整。
七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
资本化率
用以将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，反映资本投资的收益率。
基准地价和标定地价
基准地价：某一城市区域内按相似用途、相近地价、相连地段原则划分的地价区段的平均水平价格。
标定地价：一定时期和条件下，不同区位、用途地价水平的标志性宗地价格。
房屋重置价格
假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
底价
政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格。
房地产类型
住宅房地产：公寓、别墅、联排别墅、独立房屋等。
商业房地产：写字楼、商业综合体、购物中心、酒店、餐饮场所等。
工业房地产：工厂、仓库、物流配送中心等。
农业房地产：农田、农场、种植园等。
特殊用途房地产：学校、医院、体育场馆、文化设施等。
评估方法
成本法：核算土地或土地开发成本，并考虑资本利息和合理利润。
市场比较法：通过比较类似房地产价格案例进行价值评估。
剩余法：通过房地产总价减去土地使用权或房产价值得出剩余价值。
房地产评估可能还包括房屋征收评估、特定评估（如交易价格明显低于市场价格时的评估）以及为房地产抵押贷款进行的评估。评估结果可能不具备法律效力（一般评估），或者具有法律效力（如抵押贷款评估和特定评估）。
